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Budgetrechner

Was kann ich mir überhaupt leisten?

Der Budgetrechner klärt diese Frage.

 

Finden Sie heraus, welchen maximalen Immobilienwert Sie sich leisten können. Unser Budgetrechner berücksichtigt Ihre persönlichen und finanziellen Begebenheiten und kalkuliert Ihr maximales Budget sowie die maximale Darlehenshöhe. Ergänzt werden diese Werte dann in der persönlichen Beratung mit mir.

 

Der maximale Kaufpreis der Immobilie  - Nachdem Sie das Finanzierungspotenzial und die maximale Darlehenshöhe  ermittelt haben, können Sie nun die entscheidende Frage beantworten: Wie  teuer darf die Immobilie höchstens sein? Mit unserem Budgetrechner ermitteln Sie Ihren finanziellen Spielraum auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie. Es geht um die folgenden Fragen: Welche monatliche Belastung kann ich verkraften? Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf für meine Immobilie? Welche Darlehensraten ergeben sich aus meinem finanziellen Spielraum?

 

Ergänzend stehe ich Ihnen mit meinem langjährigen Know-How als Berater persönlich zur Seite. Beratung vom persönlichen Experten lässt sich durch nichts ersetzen - gerade, wenn es um viel Geld geht. Oliver Urban Baufinanzierungsberatung - Persönliche Beratung, unschlagbare Software und Agilität durch digitale Prozesse. Willkommen bei der Baufinanzierung 5.0 - Baufinanzierung - schnell und einfach mit Oliver Urban, persönliche Beratung inklusive. 


Was kann ich mir überhaupt leisten?

Weitere Baufinanzierungsrechner im Überblick:

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Wie ver­ändert sich die Finanzierung mit der Tilgung?

 

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Budgetrechner

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Vergleich Zinsbindung

Unterschiedliche Zinsbindungen vergleichen.

 


Oliver Urban Baufinanzierungen - persönlich, direkt & digital.

Weitere Begriffe für Baufinanzierungsrechner:

• Zinsrechner

• Immobilienrechner

• Immobilienfinanzierung berechnen

• Hypothekenrechner

• Darlehensrechner

• Finanzierungsrechner

• Annuitätenrechner

• Kreditrechner

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Oliver Urban Finanz­beratung

Diplom-Betriebswirt (FH)

+49 176 12 888 333

Jetzt anrufen

Oliver Urban - Experte für Baufinanzierung:

"Letztendlich fließen mein Erfahrungsschatz & mein Know-How rund um die individuelle Gestaltung Ihrer Baufinanzierung in meine Beratung für Sie ein. Vergleichen lohnt sich. Hinzu kommen: der persönliche Kontakt und meine exzellenten Verbindungen zu den Anbietern & Instituten, die es mir ermöglichen für Sie hier und da noch eine oder zwei Kommastellen an besseren Konditionen für Ihre persönliche Baufinanzierung zu erwirken. Ihren persönlichen Fall mit konkreten Zahlen stimmen wir gerne in einem Gespräch ab. Bitte nehmen Sie dazu direkt mit mir Kontakt auf - ich berate Sie persönlich." 

 

Ihr Oliver Urban


Oliver Urban Baufinanzierungsberatung - persönlich & digital vor Ort.

Annuität und Tilgung, wie funktioniert das eigentlich?

Das besondere Merkmal eines Annuitätendarlehens besteht darin, dass die abzuzahlenden Raten aus Zinsen und Tilgung immer gleich hoch sind. Das bietet Ihnen als Kreditnehmer hohe Sicherheit bei der Berechnung Ihrer Baufinanzierung. Eine Finanzierung mittels Annuitätendarlehen erstreckt sich im Schnitt über 25 bis 35 Jahre. Charakteristisch für die Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen ist die Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum. Dieser kann ein Jahr bis hin zu maximal 30 Jahren umfassen. Grundsätzlich gilt: je kürzer die Laufzeit eines Darlehens, desto niedriger der Zinssatz. Da die Finanzierung aber meist erst nach über 20 Jahren beendet ist, sind normalerweise mehrere Anschlussverträge notwendig, sogenannte Anschlussfinanzierungen.

 

Die Annuität beschreibt die Art und Weise der Rückzahlung. Sie besteht aus Raten in gleichbleibender Höhe, die sich aus Tilgung und Kreditzinsen zusammensetzen. Üblich sind monatliche Raten, die der Darlehensnehmer zu entrichten hat. Das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen – oder anders ausgedrückt: die Höhe beider Anteile – ändert sich fortlaufend. Bereits mit der ersten Rate ändert sich dieses Verhältnis. Die Tilgungsleistung erhöht sich ergo nach jeder Rate. Insofern spricht man von „anfänglicher Tilgung“, zum Beispiel in Höhe von 1 oder 2 Prozent. Der höchste Wert wird im letzten Jahr der Finanzierung erreicht. Die Höhe der Zinsen wird von Jahr zu Jahr geringer und der Abbau der Restschuld beschleunigt sich zunehmend. Würde es sich nicht um eine anfängliche, sondern um eine konstante Tilgung handeln, wäre der Kredit, bei einer Tilgung von 1 Prozent, erst in etwa 100 Jahren vollständig abgezahlt. 

 

Wie ist es mit der finanziellen Belastung für Selbstnutzer? Wann können Sie sich ein Haus oder eine Wohnung leisten? Wie hoch darf die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung für das Darlehen auf Dauer sein - darüber hinaus fallen auch laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten an, die Sie berücksichtigen sollten. Was kann ich mir eigentlich leisten? Das finden Sie heraus mit unserem Budget-Rechner.

 

Im Zusammenspiel von persönlicher Beratung, intensivem Dialog mit dem Kunden und den Banken, intelligenter Software, Schnelligkeit durch digitale Prozesse, Know-How & professionelle Agilität auch für komplexe Fälle laufe ich zur Höchstform auf. Testen Sie mich … Vergleichen lohnt sich!

Lassen Sie uns Ihre Suche jetzt gemeinsam in Angriff nehmen. Wenn Sie möchten, kann es sofort losgehen. Gemeinsam.

Wie unterscheidet sich ein Baugeldvermittler von uns?

In der Branche gibt es neben Banken und Versicherungsgesellschaften eine weitere Quelle für günstiges Baugeld. Die Presse schreibt dazu: "Wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung vorbereiten, sollten Sie sich auch mit der im Folgenden näher beschriebenen Quelle von Fremdkapital beschäftigen: Neben Banken, Bausparkassen und Versicherern bieten seit etwa 10-15 Jahren Baugeldvermittler Darlehen für Bauherren an. Sie vergeben die Kredite jedoch nicht selbst, sondern vermitteln via Internet, Telefon oder Post die Produkte anderer Anbieter mit günstigen Effektivzinsen. Aus den Angeboten der verschiedenen Banken suchen diese Vermittlungsgesellschaften den günstigsten Hypothekenkredit heraus, prüfen die Kreditinteressenten und sortieren diejenigen aus, deren Zahlungsfähigkeit eine solide Finanzierung ihres Bau- oder Kaufvorhabens nicht erkennen lässt. 

 

Der Vorteil dieser Darlehen 

Weil sie den Finanzierungspartnern großes Kreditvolumen sichern und viel Arbeit abnehmen, gewähren die Anbieter für die so vermittelten Verträge meist günstigere Konditionen, als wenn der Kunde direkt bei ihnen abschließen würde. Im Durchschnitt sind die Effektivzinsen für Darlehen, die man von Baugeldvermittlern erhält, um einige Nachkommastellen günstiger als die herkömmlicher Finanzinstitute. Baugeldvermittler sind Makler, sie erhalten von den Kreditinstituten für ein vermitteltes Darlehen eine Provision. Diese ist bereits im Effektivzins enthalten, wird also nicht noch zusätzlich aufgeschlagen. Inzwischen nutzen manche Hausbanken Baugeldvermittler auch als Vertriebsmöglichkeit für neue Produkte, um Kunden zu erreichen, die bereits ein Darlehen aufgenommen haben. In solchen Fällen sind die Angebote, die der Makler bereithält, und die der Hausbank identisch. In der Regel können Kreditinteressenten jedoch davon ausgehen, dass für Darlehen, die über Vermittler angeboten werden, geringere Zinsen anfallen. Umgekehrt greifen manche Hausbanken und Versicherer auf das Produktangebot von Baugeldvermittlern zurück, um ihren Kunden Produktvarianten bieten zu können, die sie selbst nicht im Programm haben, beispielsweise Forward-Darlehen, variable Kredite oder Vollfinanzierungen. 

 

Der Nachteil 

Indem Sie einen Kredit über einen Baugeldvermittler aufnehmen, können Sie als Bauherr also Geld sparen. Doch ist mit diesem Finanzierungsweg normalerweise auch ein Nachteil verbunden: Ein ausführliches persönliches Gespräch mit einem Bankberater findet nicht statt, Sie als Kunde müssen sich stattdessen selbst "normalerweise" ein detailliertes Fachwissen aneignen und Sie sind von der Internetseite des Anbieters bzw. seiner eingesetzten Tools abhängig. Wer eine Finanzierung über einen normalen Baugeldvermittler erwägt, kann die wichtigsten Fragen dazu normalerweise nur über Auskünfte auf der Internetseite des Anbieters, Telefonhotlines oder per E-Mail klären.

 

Was viele nicht wissen

Vom normalen "Baugeldvermittler" unterscheide ich mich in einer markanten Sache: Beratung für Sie.  Genau hier setzt meine Beratungs- und Serviceleistung an. Gemeinsam mit Ihnen nutzen wir die Tools der großen Vermittlungsinstitute kombiniert mit meiner Erfahrung, meinem Know-How und meiner Beratungskompetenz gelangen wir in der persönlichen Beratung zum besten Ergebnis und zum besten Zinssatz, den es für Ihre Kennzahlen und Ihre Immobilienfinanzierung  auf dem Markt überhaupt gibt. Win-Win für alle. Zufriedene Kunden. Günstige Konditionen. Vergleichen lohnt sich. Nehmen Sie jetzt Kontakt mit mir auf. 

 

Oliver Urban Finanzberatung - das Beste aus beiden Welten

Ergänzend stehe ich Ihnen mit meinem langjährigen Know-How als Berater persönlich zur Seite. Beratung vom persönlichen Experten lässt sich durch nichts ersetzen - gerade, wenn es um viel Geld geht. Oliver Urban Baufinanzierungsberatung - Persönliche Beratung, unschlagbare Software und Agilität durch digitale Prozesse. Willkommen bei der Baufinanzierung 5.0

 

Was kann ich mir leisten - wie teuer darf meine Immobilie sein?

So teuer darf Ihre Immobilie sein. Eine genaue Kalkulation ist die beste Grundlage für eine solide Immobilienfinanzierung. Ermitteln Sie deshalb zunächst mit einem Kassensturz Ihren finanziellen Spielraum! Daraus ergeben sich in weiteren Berechnungsschritten die maximale Darlehenshöhe sowie die maximalen Kosten für die Immobilie, die Sie bewältigen können. 

 

Ihr persönliches Finanzierungspotenzial

Ihr persönliches Finanzierungspotenzial ermitteln Sie, indem Sie Ihre Einkünfte und Ausgaben berechnen. Entscheidend dabei ist, dass nur die dauerhaften Einnahmen zugrunde gelegt werden dürfen.

 

Die Ermittlung Ihrer Einkünfte

Gehen Sie von Ihrem monatlichen Nettoeinkommen aus. Zu diesem addieren Sie das Kindergeld, Renten, Mieteinkünfte, Einkünfte aus Erbschaften oder Vermächtnissen und Tantiemen – Letztere allerdings nur mit dem Mindestanteil, der auf Dauer sicher ist. Boni oder Gewinnbeteiligungen bleiben außen vor, sofern die Höhe nicht kalkulierbar ist. Grundsätzlich sollten Sie immer die aktuellen Einnahmen als Grundlage nehmen und beispielsweise tariflich bedingte Gehaltserhöhungen, die eher dazu verwendet werden sollten, die allgemein steigenden Lebenshaltungskosten während des Verlaufs der Finanzierung abzufedern, nicht berücksichtigen. Einkünfte aus Mehrarbeit oder aus nebenberuflichen Tätigkeiten gehören nur dann in die Berechnung, wenn Sie daraus ein dauerhaftes Einkommen erzielen. In keinem Fall sollte aber das 13. oder 14. Monatsgehalt mit einfließen, sondern stattdessen als stille Reserve für größere Anschaffungen, spätere Renovierungen oder Reparaturen am Haus dienen. Aus den genannten Berechnungen ergeben sich Ihre Einkünfte, von denen Sie dann die Lebenshaltungskosten abziehen müssen. 

 

Die Ermittlung Ihrer Ausgaben 

Bei den Haushaltskosten sollten Sie monatliche Durchschnittswerte bilden, um beispielsweise saisonale Kosten wie die für Kleidung einzubeziehen.Da Sie noch nicht wissen, welche konkreten Kosten die eigenen vier Wände verursachen werden, setzen Sie für ein Haus pauschal ca. 2 Euro pro m2 an – das ist üblich. Für eine Wohnung kalkulieren Sie mit einem Betrag von 2 bis 2,50 Euro pro m2, da in diesem Fall zusätzlich das Geld für den Verwalter anfällt. Bei der Ermittlung Ihrer regelmäßigen Fahrtkosten gehen Sie ebenfalls von durchschnittlichen Werten aus und ziehen dabei die Fahrten vom neuen Zuhause aus heran. Bei der Hausratversicherung müssen Sie meist eine größere Wohnfläche berücksichtigen. Zu den Zahlungsverpflichtungen gehören darüber hinaus alle Ausgaben, die nicht Bestandteil der klassischen Bank- oder Bausparfinanzierung sind, zum Beispiel Familien-, Arbeitgeber-, Verkäufer- oder Policendarlehen.

 

Ihr Finanzierungspotenzial

Die Differenz aus Ihren Einkünften und Ihren Ausgaben ist Ihr monatliches Finanzierungspotenzial. Diese Summe steht Ihnen für die Baufinanzierung zur Verfügung.

 

Die maximale Darlehenssumme 

Nachdem Sie errechnet haben, wie viel Geld Sie insgesamt im Monat für eine Finanzierung zur Verfügung haben, ermitteln Sie nun die maximale Höhe des Darlehens, das Sie sich leisten können. So finden Sie heraus, wie teuer Ihre zukünftige Immobilie eigentlich sein darf. 

 

 

Oliver Urban Finanzberatung - das Beste aus beiden Welten

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Wo bekomme ich die besten Konditionen?

Sie haben Ihr Traumobjekt gefunden oder beobachten es zumindest aus Ihren Augenwinkeln? Perfekt! Genau der richtige Zeitpunkt, um mit mir in Kontakt zu treten. Viele Kunden fragen mich, wo sie die besten Zins-Konditionen für ihre Baufinanzierung bekommen. Viele vermuten bei ihrer Hausbank. Für jeden Kunden, jede Bonität, jedes Immobilienobjekt gibt es die genau passende Bank mit den jeweils besten Konditionen. Die Suche nach dem besten Zinssatz ist häufig eine Suche nach der richtigen Bank. Und genau hierbei unterstütze ich Sie.

 

Unsere Software unterstützt uns dabei mit einem objektiven Vergleich. Gemeinsam finden wir die besten Konditionen für Sie. Denn es lohnt sich, die Banken bzw. die Zinsen zu vergleichen. Ich arbeite intensiv und erfolgreich zum Beispiel mit Sparkassen in ganz Deutschland, Volksbanken und Raiffeisenbanken, mit der Commerzbank, mit den PSD-Banken, DKB, ING, der DSL und natürlich mit der KfW zusammen. 

 

Im Zusammenspiel von persönlicher Beratung, intensivem Dialog mit dem Kunden und den Banken, intelligenter Software, Schnelligkeit durch digitale Prozesse, Know-How & professionelle Agilität auch für komplexe Fälle laufe ich zur Höchstform auf. Testen Sie mich … Vergleichen lohnt sich!

 

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Nehmen Sie gerne direkt mit mir Kontakt auf.  Die folgenden Baufinanzierungsrechner mit Software-Zugriff auf die besten Zinsen aus ganz Deutschland haben wir für Sie: 

 

Welche ist die bestmögliche Zinsstrategie?

Die Zinsbindung oder Zinsfestschreibung gibt den Zeitraum an, für den die Kreditzinsen gelten. Tilgung bedeutet die Rückführung des Darlehens. Diese beiden Teile eines Darlehens sind untrennbar miteinander verbunden und sollten deshalb auch im Zusammenhang betrachtet werden. Verschiedene Vorüberlegungen müssen getroffen werden, um die bestmögliche Zinsstrategie zu wählen. Mit unserem Rechner für unterschiedliche Zinsbindungen bzw. unserem Zinsbindungsrechner  verschaffen Sie sich einen ersten Überblick. Ergänzend stehe ich Ihnen beratend zur Seite. 

 

Die Zinsbindung und Tilgung - was ist zu beachten?

Dabei spielen folgende Punkte eine Rolle: 

  • Ihr Einkommen 
  • Ihr Sicherheitsbedürfnis beziehungsweise Ihre Risikobereitschaft 
  • Ihre wirtschaftliche Entwicklung 
  • Der Zeitpunkt, an dem die Immobilie entschuldet sein soll 
  • Zusätzliche Geldzuflüsse 
  • Ihr Lebensalter 

Ihr Einkommen bildet die Basis Ihrer Finanzierung. Je höher es ist, desto leichter und schneller lässt sich eine Immobilie finanzieren. Wichtig dabei ist natürlich immer, wie Ihre wirtschaftliche Entwicklung aussieht. So können sich in Zukunft weitere Finanzierungsspielräume auftun, die sich für die Immobilie nutzen lassen. Außerdem spielen Ihre Risikobereitschaft beziehungsweise Ihr Sicherheitsbedürfnis eine wichtige Rolle. Auch Geldzuflüsse, die Sie noch erwarten, können die Wahl des Darlehens beeinflussen. 

 

Da es heutzutage viele ältere Bauherren und Hauskäufer gibt, hat das Lebensalter ebenfalls eine immer größere Bedeutung, denn bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Damit sich dies verwirklichen lässt, haben einige Anbieter inzwischen spezielle Finanzierungen für die Altersgruppe ab 50 Jahren aufgelegt.

 

Tipp: sichern sie sich günstigere Zinsen durch zusätzliche Sicherheiten! Häufig wollen Immobilienkäufer oder Bauherren wenig oder gar kein Eigenkapital einsetzen, obwohl sie über Vermögen verfügen. In solchen Fällen empfiehlt sich der Einsatz von Zusatzsicherheiten, und zwar in Form von bestehenden, langfristigen Verträgen, die während der Zinsbindung nicht benötigt werden. Das können zum Beispiel Lebensversicherungen mit vorhandenem Rückkaufswert sein. Auf diese Weise lassen sich häufig günstigere Zinssätze erreichen. 

 

Da zurzeit eine Niedrigphase bei den Bauzinsen herrscht, ist es grundsätzlich sinnvoll, eine möglichst lange Zinsbindung und eine hohe Tilgung zu vereinbaren. So kann das traute Heim relativ schnell abbezahlt werden. Die Tilgungsleistungen können ab 1 Prozent jährlich festgelegt werden. In vielen Fällen ist eine höhere Rate frei verhandelbar, bis zu 10 Prozent pro Jahr sind möglich. In einer Hochzinsphase ist es dagegen sinnvoll, eine möglichst kurze Zinsbindung zu vereinbaren. So können Sie später über einen längeren Zeitraum von den dann gesunkenen Zinsen profitieren. 

 

Oliver Urban Finanzberatung - das Beste aus beiden Welten

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Alle Baufinanzierungsrechner im Überblick

Baufinanzierungsrechner - Anbieter und Testsieger aus ganz Deutschland direkt vergleichen.

Tilgungsrechner - welche Tilgungsrate ist die Beste?

Bauzinsen vergleichen - Baufinanzierungsvergleich

Budgetrechner - was kann ich mir leisten? Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Vergleich Zinsbindung Rechner - Wie wirkt sich unterschiedliche Zinsbindung auf meine Finanzierung aus? 

 

Überblick Oliver Urban Baufinanzierungsberatung digital vor Ort

 

Baufinanzierung digital vor Ort - mit unseren Tools ganz leicht - persönliche Beratung inklusive

 

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Überblick Oliver Urban Baufinanzierungsberatung

In unserer Übersicht haben Sie alle Anbieter für Baufinanzierung und Testsieger für Baufinanzierungen im Vergleich. Mit unseren Berechnungstools verschaffen Sie sich einen objektiven Überblick über die derzeitigen Zinsen und Konditionen bei Baufinanzierungen. Wenn Sie Fragen haben, berate ich Sie persönlich. Ohne dass Kosten für Sie entstehen, berate ich Sie individuell und transparent. Mit den Berechnungsmodulen können Sie sich einen ersten Überblick über die Marktsituation im Bereich der Baufinanzierung und Bauzinsen verschaffen.

 

"Letztendlich fließen mein Erfahrungsschatz & mein Know-How rund um die individuelle Gestaltung Ihrer Baufinanzierung in meine Beratung für Sie ein. Vergleichen lohnt sich. Hinzu kommen: der persönliche Kontakt und meine exzellenten Verbindungen zu den Anbietern & Instituten, die es mir ermöglichen für Sie hier und da noch eine oder zwei Kommastellen an besseren Konditionen für Ihre persönliche Baufinanzierung zu erwirken. Ihren persönlichen Fall mit konkreten Zahlen stimmen wir gerne in einem Gespräch ab. Bitte nehmen Sie dazu direkt mit mir Kontakt auf - ich berate Sie persönlich." 

 

Ihr Oliver Urban


Weitere Informationen, falls Sie sich gerne noch schlauer machen möchten...

Baufinanzierung - wer soll Ihr Finanzier sein?

Der erste Schritt sollte sein, die Hilfe von Vater Staat in Anspruch zu nehmen. Banken und Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungen sind als professionelle Baufinanzierer für Darlehen tätig. Die spezifische Nutzung der Immobilie bestimmt die am besten geeignete Finanzierungslösung.

 

Soll die Immobilie in Zukunft vom Eigentümer selbst oder von jemand anderem genutzt werden? Eines kann schon jetzt gesagt werden: Der Eigentümer eines Eigenheims sollte mehr Eigenkapital einsetzen als ein Vermieter und einen schnelleren Schuldenabbau durch höhere regelmäßige Zahlungen anstreben.

 

 

In einer Niedrigzinsphase sollte der Eigennutzer einen höheren Tilgungssatz als ein Vermieter wählen und den vereinbarten Zinssatz länger festschreiben lassen sowie mehr Schulden aufnehmen. Anders als bei Eigennutzern beeinflussen steuerliche Belange das Finanzierungskonzept des Vermieters, denn gezahlte Schuldzinsen können vom Vermieter steuerlich abgesetzt werden, was zu steuerlichen Vorteilen führt. Stichwort Werbungskosten: Schuldzinsen, Abschreibungen, Abschreibungen, Bewirtschaftungskosten) 

 

Die Finanzierungsziele und Elemente jeder Immobilienfinanzierung sind jedoch für beide – Selbstnutzer wie Vermieter – erst einmal gleich.

 

Nur wenige Menschen erben ein Haus oder bekommen es geschenkt. Deshalb müssen Bauherren und Hausbesitzer oft sechsstellige Beträge für ihr Eigenheim aufbringen. Da ihr persönliches Vermögen häufig nicht ausreicht, sind sie gezwungen, Geld zu leihen, weil sie keine andere Wahl haben. Wenn Sie nicht jahrzehntelang auf Ihr Traumhaus verzichten wollen, sollten Sie prüfen, ob Sie sich die eigenen vier Wände schon heute finanziell leisten können.

 

Eine Liquiditätsprüfung bestimmt, ob Sie jetzt vom Mieter zum Eigenheimbesitzer werden können. Die Liquiditätsprüfung sollte sowohl Ihr persönliches Budget als auch Ihren privaten Vermögensbestand umfassen.

 

Darüber hinaus müssen Haus- und Wohnungskäufer die folgenden Faktoren berücksichtigen: Viele angehende Haus- und Wohnungseigentümer wählen zunächst den falschen Ansatz. Sie suchen sich ein Haus aus, das für sie geeignet ist, bevor sie prüfen, ob alles finanzierbar ist.

 

Wird die Finanzierung dann mit rücksichtslosen Methoden "passend" gemacht, ist die finanzielle Katastrophe praktisch unvermeidlich. Das Ideal der eigenen vier Wände wird zum Horror und führt im schlimmsten Fall zum Verkauf des liebgewonnenen Eigenheims. Doch so muss es nicht sein...

 

 

Finanzierungsziele und -konzepte

Was Sie brauchen, ist eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die sowohl in der Gesamtkonzeption als auch in den Teilkonzepten zum größtmöglichen Ergebnis für Sie führt.

 

Es können vier verschiedene Faktoren der Fremdfinanzierung unterschieden werden:

  • Niedriger Zinsaufwand 
  • Schnelle Entschuldung 
  • Niedrige Belastung 
  • hohe staatliche Förderung 

 

In der Regel können nicht alle vier Ziele gleichzeitig erreicht werden, weshalb es auch einen Begriff dafür gibt. Von einem Zielkonflikt spricht man, wenn eines oder mehrere der Ziele nicht immer vollständig erreicht werden können. Um beispielsweise eine schnelle Schuldenreduzierung zu erreichen, muss man dafür mit einer deutlich höheren monatlichen Belastung bezahlen. Im Folgepunkt gehen wir detailliert auf die Themen der Finanzierungsteilkonzepte ein.

 

 

Finanzierung - folgende Teilkonzepte gibt es:

Zinskonzept: Effektivzins mitsamt Kreditnebenkosten, Nichtdisagio- beziehungsweise Disagiovariante, Zinsbindungsdauer 

Tilgungskonzept: annuitätische oder endfällige Tilgung, Höhe des Tilgungssatzes, Tilgungsdauer, Volltilgung oder flexible Tilgung mit Wechsel des Tilgungssatzes und Möglichkeiten zur Sondertilgung.

Belastungskonzept: Brutto- und Nettobelastung aus Kapitaldienst, also Belastung aus Zins und Tilgung vor und nach Steuern 

Förderkonzept: Wohn-Riester und Baukindergeld für selbstbewohntes Eigenheim, Einkommensteuer-Ersparnis für Vermieter, KfW-Mittel 

Hinzu tritt noch das Kapitalkonzept, das Aufschluss über die Darlehenshöhe sowie die Fremdkapitalquote beziehungsweise den Verschuldungsgrad gibt Diese Teilkonzepte müssen ein schlüssiges Gesamtkonzept ergeben, das einzig und allein auf die individuellen Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie auf die Art der persönlichen Nutzung des Objekts (Selbst- oder Fremdnutzung) abgestellt ist. 

 

Vier Elemente der Immobilienfinanzierung Gemäß der Einteilung in Finanzierungsziele und -konzepte sind vier Elemente der Immobilienfinanzierung zu betrachten: Zinsen, Tilgung, Belastung und staatliche Förderung. 

 

In den folgenden Kapiteln über die Banken-, Bauspar- und Versicherungslösung werden vorrangig die drei klassischen Bausteine jeder Finanzierung – Zins, Tilgung und Belastung – in den Fokus der Betrachtung gestellt. 

 

Subventionen und Steuervorteile können je nach finanzieller Situation stark variieren, aber die anderen drei Aspekte sind konstant. Generell ist zu unterscheiden zwischen den Zinsen als Kaufpreis des Kredits und der Tilgung als teilweiser oder vollständiger Rückzahlung des Kredits.

 

Die Summe aus Zins und Tilgung wird als "Belastung" bezeichnet. Bei vermieteten Immobilien gelten die Schuldzinsen als steuerlich absetzbare Aufwendungen des Kreditnehmers (Schuldzinsenabzug). Beim Vergleich von Darlehensoptionen wird der effektive Zinssatz (auch "anfänglicher effektiver Darlehenszinssatz" genannt) in Prozent von der Darlehenssumme.

 

Dies ist der Zinssatz, zu dem der Kredit zurückgezahlt wird. Er gibt an, wie viel Sie insgesamt für einen Kredit bezahlen, abgesehen von eventuellen Kreditnebenkosten (z. B. Aufwertungsgebühren). Im Gegensatz zur 100-prozentigen Auszahlung berücksichtigt der jährliche Effektivzinssatz auch die Tatsache, dass Zins- und Tilgungszahlungen in der Regel monatlich fällig werden und gegeneinander verrechnet werden. 

 

 

Beispiel einer Berechnung Zins und Tilgung

Das folgende Beispiel verdeutlicht dies: Ein monatlicher Zinssatz von 2 % entspricht einem effektiven Zinssatz von 2,02 Prozent, wenn Zins und Tilgung monatlich berechnet werden.

 

Wären die Zins- und Tilgungsleistungen am Ende eines Jahres fällig, dann wären Soll- und Effektivzins identisch. In der Finanzierungspraxis ist dies jedoch selten der Fall.

 

Gezahlte Tilgungsbeträge (einschließlich Tilgungsersatzleistungen) sind keine Aufwendungen im eigentlichen Sinne, da sie die Verbindlichkeiten verringern und damit das Nettovermögen erhöhen. Sie sind auch bei vermieteten Immobilien nicht steuerlich absetzbar, da sie keine Ausgaben sind.

 

Die Zins- und Tilgungsleistungen für den aufgenommenen Kredit sind in der Schuldendienstbelastung enthalten: Schuldendienstbelastung (brutto) Die Schuldendienstbelastung ist liquiditätswirksam, da sie aus dem Einkommen des Kreditnehmers zu zahlen ist.

 

Die Nettobelastung durch den Schuldendienst wird ermittelt, indem man von der Bruttobelastung durch den Schuldendienst eine eventuelle Steuerersparnis (z. B. durch den Schuldzinsabzug bei Mietobjekten) abzieht.

 

 

Finanzierungslösungen von drei Baugeldanbietern

Drei Baugeldanbieter treten auf dem Markt für Baufinanzierungen typischerweise auf: Banken oder Sparkassen, Bausparkassen und Lebensversicherungsgesellschaften. 

 

Die drei Institutsgruppen bieten potenziellen Bauherren jeweils ganz unterschiedliche Lösungen für die Immobilienfinanzierung: 

 

Bankenlösung: Klassisches Hypothekendarlehen mit regelmäßiger Tilgung (Annuitätendarlehen) 

 

Bausparlösung: Zinsgünstiges Bauspardarlehen nach Abschluss der Ansparphase, eventuell Kombikredit als Vorausdarlehen mit gleichzeitigem Tilgungsersatz durch Zahlung von Bausparbeiträgen

 

Versicherungslösung: Festdarlehen mit endfälliger Tilgung als Kombinationsmodell Ausnahmen bestätigen die Regel: So bieten beispielsweise auch einige Lebensversicherungsgesellschaften (zum Beispiel Allianz, Ergo, CosmosDirekt und Hannoversche Leben) Hypothekendarlehen mit regelmäßiger Tilgung an und verzichten auf den Abschluss von Kapitallebensversicherungsverträgen. 

 

Andererseits können Banken und Sparkassen bereit sein, Festdarlehen zusammen mit kapitalbildenden Lebensversicherungen zu vergeben, die zur Sicherung und Rückzahlung des Geldes verpfändet werden.

 

Alle drei Baugeldanbieter sind in unserem "Angebots-Zinspool" vertreten. Welcher Anbieter der Beste für Ihren Bedarf ist, klären wir mit der Eingabe Ihrer Kennzahlen. Baufinanzierungen sind inzwischen hochkomplex, variantenreich und bestehen aus vielen verschiedenen "Stellschrauben". Die Angebote ändern sich fast täglich. Schon die Änderung einer Facette, eines Faktors kann dazu führen, dass das Angebot eines anderen Anbieters besser ist und daher für Sie in Frage kommen kann. Gerne berate ich Sie persönlich und fundiert. Wir finden eine Lösung, die für Sie die Beste ist. Versprochen. 

 

 

Finanzierungskonzept für Selbstnutzer

Als allgemeine Richtlinie gilt für selbst genutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen die Grundregel "so viel Eigenkapital wie möglich, so wenig Schulden wie möglich"

 

Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto besser. Das Minimum beträgt 20 % des Kaufpreises oder der Grundstücks- und Baukosten zusammen.

 

Und die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren sollten zusätzlich ebenfalls aus den vorhandenen Eigenmitteln bestritten werden. 

 

Niedrige Effektivzinsen nutzen 

Wenn Sie den Bedarf für ein Darlehen ermittelt haben, besteht die wichtigste Aufgabe darin, ein gutes Zinssatzkonzept zu finden. Es lohnt sich immer, Hypothekendarlehen mit vergleichbaren Effektivzinsen für die gleiche Zinsbindungsfrist zu vergleichen, um zu sehen, welches Ihnen bessere Konditionen bietet.

 

Je niedriger der Effektivzinssatz der Bank ist, desto günstiger sind die monatlichen Zinszahlungen.

 

Wie groß ist die Spanne der Möglichkeiten bzw. der Ersparnis? - Wieviel können Sie durch eine gute Beratung bzw. einen guten Berater und entsprechende Angebote "sparen" - bzw. durch eine gute Verhandlung ermöglichen?

 

Laut Finanztest lag die Spanne der Effektivzinsen für ein 150.000-Euro-Darlehen (60 Prozent von 250.000 Euro) mit 20-jähriger Zinsbindung und 3 Prozent Tilgung Ende Oktober 2018 zwischen 1,73 Prozent und 2,36 Prozent, je nach Bankangebot für Darlehen ohne Riester-Förderung.

 

Der Unterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Anbieter machte somit immerhin 0,53 Prozentpunkte bei den Effektivzinsen aus.

 

 

Finanzierungsbeispiel aus der Praxis

Nachfolgend vier Beispiele für konkurrenzlos niedrige Einzelzinsen von 1,98 Prozent bei einer festen Laufzeit von 20 Jahren für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro mit einem Darlehen in Höhe von 225.000 Euro; damit war der Kaufpreis zu 90% finanziert.

 

Damals lagen die effektiven Zinssätze bei 15-jähriger Zinsbindung zwischen 1,64 und 2,22 Prozent.

 

Unterm Strich lagen die Effektivzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung aber trotz 90-prozentiger Finanzierung nur zwischen 1,23 und 1,70 Prozent.

 

Da sich die Effektivzinsen fast täglich ändern, handelt es sich nur um eine Momentaufnahme. 

 

Darüber hinaus wäre es auf der Grundlage des Effektivzinsvergleichs von Ende Oktober 2018 falsch, eine zehnjährige Zinsbindung zu wählen und nicht eine mit längerer Laufzeit.

 

Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren und einem extrem niedrigen Effektivzins von 1,23 Prozent besteht die Gefahr, dass der Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren deutlich höher ist und sich die monatlichen Belastungen erhöhen.

 

Wenn Sie die Sicherheiten doppelt so lange stellen und einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozentpunkten akzeptieren, können Sie das Risiko von Zinserhöhungen vermeiden.

 

Letztlich ist es eine Frage der Art der zu finanzierenden Immobilie und Ihrer Risikobereitschaft: Ob Sie mit einer 20- oder gar 25-jährigen Zinsbindung zu höheren Zinsen auf Nummer sicher gehen wollen (z.B. für ein Eigenheim) oder z.B. für eine vermietete Eigentumswohnung, haben die unglaublich

 

Möglicherweise planen Sie ja den Verkauf der vermieteten Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren und können dann die Restschulden auf einen Schlag aus dem Verkaufspreis ablösen. 

 

Ein Hypothekendarlehen von der Bank ist aber nicht alles. Ein optimaler Finanzierungsmix für die eigenen vier Wände – gerade auch unter dem Gesichtspunkt der Minimierung der Zinskosten – bezieht noch andere Darlehen mit ein: 

 

Der Höchstbetrag von 50.000 Euro ist gegenüber dem Bankdarlehen nachrangig. Zinslose oder zinsgünstige staatliche Mittel, insbesondere für Familien mit Kindern, wenn sie bestimmte Einkommensgrenzen unterschreiten Zinsgünstige Arbeitgeberdarlehen Vorschussdarlehen des Arbeitgebers Existenzgründungskapital durch kombiniertes Bauspardarlehen (Vorschussdarlehen plus neu abgeschlossener Bausparvertrag) 

 

 

Schnelle Entschuldung lohnt

Um eine schnelle Schuldentilgung bei der selbst genutzten Immobilie zu ermöglichen, ist eine ausgeklügelte Tilgungsstrategie notwendig, vor allem in Zeiten niedriger Zinsen. Statt jedes Jahr 1 % der Darlehenssumme zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zu zahlen, sollte der Eigennutzer einen deutlich höheren Tilgungssatz von 3 oder sogar 4 Prozent wählen.

Immer mehr Kreditgeber erlauben es den Kreditnehmern, ihren jährlichen Tilgungssatz ein- oder zweimal während der vereinbarten Zinslaufzeit zu ändern, um die monatliche Belastung an die Einkommensentwicklung anzupassen.

 

Es empfiehlt sich auch, zusätzlich zur Flexibilität des Tilgungsplans ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent einzurichten. Bei Riester-Darlehen von Banken und Bausparkassen kann der Schuldenabbau stark beschleunigt werden, wenn z.B. jeder Ehepartner 4.200 Euro pro Jahr an Riester-Beträgen zur laufenden Tilgung verwendet.

 

Eine Familie mit zwei Kindern, die 2008 oder später geboren wurden, erhält 950 Euro Grund- und Kindergeld vom Staat, so dass ein persönliches Budget von 3.250 Euro pro Jahr zur Verfügung steht. Für Gutverdiener gibt es zusätzliche Steuervorteile, die zur Schuldentilgung genutzt werden können. Beim Belastungskonzept geht es um die Aufrechterhaltung gleichbleibender monatlicher Kapitalkosten bzw. des Schuldendienstes, wie z. B. Zinsen und Tilgung des Kredits.

 

Zu berücksichtigen sind auch die Gesamtkosten der Wohnung, einschließlich der Verwaltungskosten (wie Strom-, Heizungs- und Wasserkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungsprämie, Instandhaltungskosten). Dieser Schuldendienst und die Verwaltungskosten müssen aus dem laufenden Einkommen bezahlt werden.

 

Im Falle des Todes des Hauptverdieners sollte der überlebende Ehegatte von der Kapitaldienstpflicht befreit werden. Der Abschluss einer Restlebensversicherung ist eine Möglichkeit, dies zu erreichen. Es ist wichtig, eine spezielle Restschuldversicherung über günstige Direktversicherer wie Europa zu wählen, bei der die finanzielle Absicherung im Todesfall an die entsprechende Restschuld aus dem Finanzierungsplan der Bank angepasst wird.

 

Aber Vorsicht: Es ist schwierig, die richtigen Versicherungsbedingungen zu wählen. Es gibt Formulierungen in der Police, die im Krankheitsfall für Überraschungen sorgen können (siehe test.de und Suche nach "Restschuldversicherungen"). Staatliche Fördermittel nutzen Spezielle Förderkonzepte für Selbstnutzer beziehen sich außer auf Wohn-Riester-Darlehen noch auf KfW-Darlehen, Landesmittel, Baukindergeld und die steuerliche Förderung von Eigenheimen unter Denkmalschutz. 

 

Auch die Wohnungsbauprämie und/oder Arbeitnehmersparzulage für Bausparverträge, die zur Finanzierung eines Eigenheims eingesetzt werden, zählen dazu. 

 

Die Regierung gewährt Ehepaaren, die beide Arbeitnehmer sind, deren gemeinsames Einkommen unter den anrechenbaren Einkommensgrenzen liegt und die weniger als 2.000 EUR pro Jahr an prämien- und abzugsfähigen Bausparbeiträgen leisten, 175 EUR pro Jahr an Wohngeld und Arbeitnehmersparzulagen.

 

 


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